Памятка по операциям с жилой недвижимостью в Дубай, ОАЭ.
Жилая недвижимость в эмирате Дубай
Меню

Памятка по операциям с жилой недвижимостью в Дубай, ОАЭ

ОАЭ состоят из семи эмиратов и были основаны 2 декабря 1971 года как федерация. В этот день шесть из семи эмиратов (Абу-Даби, Дубай, Шарджа, Аджман, Умм-Эль-Кувейн и Фуджейра) объявили о своей независимости от Британии и назвали себя Объединенными Арабскими Эмиратами. Переговоры о вступлении в ОАЭ шли также с Бахрейном и Катаром, но те в итоге выбрали независимость. Тем не менее, традиции и влияние Мелкобритании в регионе никуда не делось, просто приобрело иные формы.

По размерам своей территории Дубай (3 880 кв.км) является вторым после Абу Даби (67 340 кв.км) эмиратом в ОАЭ (UAE) cо своими собственными правилами и законами. Правитель эмирата может вводить на своей территории собственные законы, не противоречащие законодательству ОАЭ. Эмират Дубай в 17 раз меньше по площади, чем Абу Даби. Город Дубай и эмират Дубай - это разные территориально-административные единицы. Важно помнить, что до 1956 г., когда в Дубай появилось первое бетонное здание, местные (ловцы жемчуга, рыбаки и торговцы) жили в традиционных жилищах barastri из пальмовых листьев, а по узким улочкам небольшого поселения бродили козы. Сейчас можно нагладно увидеть отражение менталитета этих людей, получивших, благодаря нефти, большие деньги: небоскребы в пустыне, где нет ограничений по площади застройки. Сегодня Дубай — четвёртый на планете город по числу небоскрёбов после Гонконга, Нью-Йорка и Шэньчжэня. Но даже сейчас только граждане ОАЭ и стран Персидского залива (GCC) имеют право владения недвижимостью на всей территории эмирата Дубай. С 2002 года иностранные физические лица могут владеть недвижимостью без ограничения своих прав исключительно в районах, определенных правительством Дубай в качестве зон свободного владения «Freehold Zones», в соответствии со статьей 4 Закона №7 от 2006 года. Ссылки: 1, 2, 3, 4.

Право свободного владения («Freehold») - это возможность использовать объект недвижимости по своему усмотрению, как в личных, так и в инвестиционных целях. Это включает в себя аренду недвижимости, ее перепродажу, возможность оформить ее в дар и/или передать по наследству. В этом принципиальная разница между правами свободного владения («Freehold Zones») и аренды («Leasehold»), когда недвижимость сдается в аренду иностранному гражданину на 99 лет. Вот ссылка на перечень «Freehold Zones» в Дубай

Также важно понимать разницу между «Free Zones» и «Freehold Zones». Свободные зоны в Дубае («Free Zones») - это территории, где иностранные граждане могут владеть своим бизнесом и управлять им на 100% без уплаты налогов. Зоны свободного владения «Freehold Zones» - это специально отведенные территории, где иностранные граждане могут покупать жилую недвижимость и на 100% владеть ею.

За период с 2002 года рынок недвижимости Дубай пережил уже два кризиса: 2008–2009 гг. c падением около 43% и 2020 год с падением около 8%.

Также то, что на старте продаж все выкупается за один день под рекламную компанию и обещания застройщика, то, в большинстве случаев, падает в цене после того, как "хайп" прошел, исчезла реклама и упоминания в прессе и начались тоскливые будни, связанные с решением вопросов по эксплуатации. Информация о стоимости жилой недвижимости и стоимости арендных контрактов является в Дубай публичной и ее, например, можно посмотреть на bayut.comв разделе «Property History» каждого конкретного объявления на продажу или аренду.

Обязательные шаги при покупке жилой недвижимости в эмирате Дубай

  • Составление предварительного договора между покупателем и продавцом, где отражаются все условия о которых договорились стороны. Этот этап можно делать без помощи агента по недвижимости или юриста.
  • Подписание соглашения о купле-продаже, который в Дубае называют «Контракт F» или «Memorandum of Understanding (MOU)». Скачать форму документа можно на сайте Земельного департамента Дубая. Покупатель и продавец подписывают договор в присутствии свидетеля (обычно агента) в офисе «the Registration Trustee. Покупателю также необходимо внести стандартный страховой депозит в размере 10% от стоимости недвижимости на счет Registration Trustee, который возвращается после завершения передачи собственности. Срок действия готового и подписанного соглашения – 30 дней, если речь идёт о вторичной недвижимости.
  • Заявка на получение Сертификата об отсутствии возражений (NOC, No Objection Certificate). Этим документом застройщик подтверждает, что продавец не имеет перед ним никаких долгов. Взнос за NOC: $140-1,360 (до AED5,000) в зависимости от конкретного объекта.
  • Регистрация сделки в земельном департаменте Дубая (DLD). Оплата всей суммы сделки осуществляется именно в этот день, когда Департамент выдаст чек на оплату. Далее покупатель получает титул права собственности (Title Deed) и официально становится владельцем недвижимости. Налоги и сборы: Dubai Land Department fees – 4% of the property value; Fees for issuing the Title Deed – AED 520; Admin fees to be paid to DLD – AED 4,200.
  • При приобретении незаконченного строительства у застройщика покупателю дополрительно к DLD fee необходимо будет заплатить AED5,250 за выдачу the Oqood Certificate – сертификата, выданного RERA, который гарантирует, что the off-plan property зарегистрирована на имя покупателя. Этот шаг должен быть завершен после того, как покупатель внесет 25% оплаты за объект недвижимости.

Налогообложение имущества в Дубай

Налог на имущество в Дубай - 0%. На практике заменой налога на имущество и налога на доходы вляется стоимость эксплуатационных расходов, взимаемых застройщиком, а также housing fee в DEWA составляющее 5% от потенциальной годовой арендной платы вне зависимости, сдаете Вы жилье или нет.

Список застройщиков в эмирате Дубай

  • Ellington Properties.
  • Nakheel - создатель Palm Jumeirah.
  • Список всех проектов DAMAC Properties Dubai Co PJSC, являющайся частью DAMAC Group, возглавляемую Hussain Sajwani. Средняя цена на однокомнатные аппартаменты в секции «Tower A» (всего аппартаментов типа «Luxury 1BR» запланировано по проекту в этой секции - 141) 42-х этажного DAMAC Bay by Cavalli с плановым сроком ввода в эксплуатацию в июле 2027 года по состоянию на январь 2023 составляла AED3.2mn (около 870 тыс. долларов США).
  • Список всех проектов Dubai Properties, входящую в состав холдинговой компании Dubai Holding, созданной правительством Дабай. Можно обратить внимание на проект Mudon Al Ranim 3 с плановым сроком ввода в эксплуатацию в ноябре 2025.
  • EMAAR - публичное акционерное общество, акции торгуются на бирже.